Pourquoi investir dans l’immobilier commercial est un pari gagnant sur le long terme ?
L'investissement immobilier reste une valeur refuge ce qui est remarquable dans un contexte économique en constante évolution. Si l’immobilier résidentiel attire de nombreux particuliers, investir dans l’immobilier commercial (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités, etc.) séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de stabilité et de rentabilité. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi l’immobilier commercial représente une opportunité stratégique à long terme.
1. Une rentabilité généralement supérieure
L’un des principaux attraits de l’immobilier commercial réside dans sa rentabilité plus élevée que celle de l’immobilier résidentiel. Alors que le rendement locatif brut d’un logement se situe souvent entre 3 % et 5 %, investir dans l’immobilier commercial peut offrir des rendements compris entre 5 % et 10° %, selon la localisation, la qualité du locataire et la nature du bien. En effet, le bail commercial est un contrat d’affaire dans lequel le bailleur a une grande liberté pour imposer ses clauses et dont le montant du loyer dépend avant tout de l’emplacement.
Pourquoi un tel écart ?
Les loyers sont souvent plus élevés pour des surfaces commerciales et dépendent essentiellement de l’emplacement du bien.
Les charges (entretien, impôts fonciers) sont souvent à la charge du locataire.
Les baux commerciaux sont signés pour des durées plus longues ce qui sécurise le revenu sur plusieurs années.
2. Des locataires plus stables et engagés
La rotation des locataires est fréquente dans l’immobilier résidentiel. À l’inverse, les baux commerciaux durent généralement 9 ans ou plus (bail 3/6/9) avec des clauses qui offrent une visibilité à long terme pour l’investisseur. En effet, le fameux bail 3/6/9 signifie que le locataire qui peut résilier son bail au bout de 3, 6, ou 9 ans alors que le bailleur peut seulement résilier le bail au bout de 9 ans.
Toutefois ce type de bail est protecteur pour le locataire qui a intérêt à garder son bail car celui-ci fait partie intégrante de la valorisation de son fonds de commerce. De plus, déménager implique des coûts, une perte de visibilité et parfois même une baisse de chiffre d’affaires. Les locataires commerçants sont donc plus enclins à entretenir les lieux et à respecter leurs engagements. C’est pourquoi, le bail commercial représente une assurance de revenus sur plusieurs années pour le bailleur (contrairement aux baux résidentiels).
3. Une indexation avantageuse des loyers
Les loyers commerciaux peuvent être indexés sur des indices professionnels, tels que :
l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux),
ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Ces indices suivent l’inflation et l’évolution de l’économie, ce qui permet de protéger le pouvoir d’achat des loyers au fil du temps dans un contexte inflationniste.
4. Moins de gestion et de charges pour le propriétaire
Contrairement à l’immobilier résidentiel, les charges courantes sont souvent à la charge du locataire dans un bail commercial. Cela inclut :
l’entretien du local,
les travaux non structurels,
et généralement la taxe foncière.
Les locataires étant des professionnels, la relation est généralement plus pragmatique et contractualisée ce qui limite les litiges liés à la gestion quotidienne. De plus, il y a moins de normes à respecter : pas de DPE, pas de trêves hivernales, pas de plafonnement des loyers !
5. Diversité et adaptabilité des actifs
Investir dans l’immobilier commercial offre un large éventail d’actifs : murs de boutique, locaux logistiques, bureaux, hôtels, restaurants, etc. Cette diversité permet aux investisseurs de diversifier leurs placements en fonction des secteurs économiques porteurs (e-commerce, logistique urbaine, coworking...).
Il est aussi possible de choisir entre :
l’investissement direct (achat en nom propre ou via une société),
ou l’investissement indirect via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) spécialisées dans le commercial, offrant un accès simplifié et mutualisé à ce type d’actifs.
6. Une protection contre la volatilité des marchés
À l’inverse de la bourse, qui peut fluctuer fortement selon l’actualité économique, l’immobilier commercial reste un actif tangible et moins volatil. Il offre ainsi une certaine résilience, même en période d’incertitude.
Bien sûr, chaque investissement comporte des risques (vacance locative, évolution des usages, digitalisation du commerce…), mais avec une analyse rigoureuse, investir dans l’immobilier commercial peut devenir un pilier solide d’une stratégie patrimoniale.
Conclusion
Investir dans l’immobilier commercial, c’est faire le choix d’un actif rentable, durable et professionnellement encadré. Sa stabilité locative, ses rendements intéressants, et la possibilité de s’adapter aux tendances du marché en font un investissement beaucoup plus attractif que l’immobilier résidentiel à condition de choisir un bon emplacement qui garantit d’avoir toujours un locataire intéressé.
Les montants d’investissement initiaux sont souvent plus bas que pour l’immobilier résidentiel ce qui permet autant à un investisseur aguerri ou un débutant de se positionner sur un bien.